Quand devient-on assujeti à l’ISF

Dans la mesure où la déclaration ISF doit-être faite spontanément, à l’initiative du contribuable, nombreux sont ceux qui se pose la question de savoir s’ils sont ou non redevables de l’ISF.

Pour le savoir, il faut s’interesser à la composition de votre patrimoine, car tout les biens ne sont pas « égaux devant l’ISF ».

Element de base, pour être redevable de l’ISF, il faut que votre patrimoine net soit supérieur à 790 000 euros et devait si c’est le cas faire votre déclaration avant le 15 juin de chaque année.

Le patrimoine s’entend par foyer fiscal. Attention, si vous vivez en concubinage, sans PACS , le fisc refusera de considérer votre couple fiscalement … mais le considèrera comme tel pour l’ISF (!).

De votre patrimoine, vous pouvez déjà déduire vos dettes éventuelles. Ce peut-être des sommes que vous devez à votre banque, ou à un tiers, et même à un artisan en cas de travaux dans votre logement pas exemple, pour peu que le devis qui vous engage à faire les travaux ait été signé, et meme si la facture n’est pas encore acquittée. Si vous vous trouvez dans un schéma de démembrement de propriété, c’est celui qui bénéficie de l’usufruit qui intégrera le bien dans son patrimoine.

Pour vos biens immobiliers, c’est le « prix du marché » qui sert à évaluer cette part de votre patrimoine, il évolue donc en fonction du marché de l’immobilier tel qu’il était au 1er janvier de l’année en cours. Vous pouvez vous appuyez par exemple à la valeur des biens similaires dans les agences immobilières ou mieux sur les statistiques que les cabinets de notaires tiennent en fonction des actes de vente qu’ils traitent. Votre résidence principale bénéficie d’un « rabais » de 30% de sa valeur tandis que les biens détenus peuvent être pondérés à à hauteur de 20 % pour tenir compte des contraintes de cessions de ce type de bien du fait de l’indivision. De la même facon, si vous louez des biens, vous pouvez décoter leur valeur, la location étant considéré comme une contrainte pour le propriétaire : 40 % pour les biens avec « loyer 1948 », environ 20 % pour les logements loués suivant la loi de 1989, , 10 % pour les appartement meublés, 20 % pour les locaux professionnels et commerciaux.

Si vous êtes propriétaire de biens immobiliers par le biais de parts de SCI, il ne seront pas intégrés dans le volet immobilier mais dans les Droits sociaux. Vous pourrez déduire les dettes de la SCI de votre patrimoine, à hauteur de votre participation dans celle ci.

Les gérants d’entreprise qui détiennent des parts d’une SCI qui loue des locaux professionnels à leur propre entreprise pourront « sortir » ces parts de leur patrimoine, puisque cela contribue à leur outil de travail.

Les terrains constructibles sont a évalués par rapport aux transactions moyennes dans le secteur. Pour mémoire un terrain est constructible si il est dans une zone du Plan d’Occupation des Sols (POS) réputés constructibles, et que la zone à déjà bénéficier des travaux permettant le raccordement aux réseaux d’eau et d’électricité. Il faut aussi que le terrain soit desservi par la route.

Comme pour la valeur des biens immobiliers, c’est en regardant le prix moyens des dernières transactions dans le secteur ou ils se trouvent que vous déterminerez la valeur de vos terrains à vocation agricole. Si vos terrains agricoles sont exploités par vous même (ou dans le cadre d’un groupement familial agricole) vous pouvez sous condition les déduire de votre patrimoine, en tant que biens nécessaire à votre activité professionnelle. S’ils sont loués pour moins de 18 ans à l’un des bénéficiaires du groupement, elles ne seront que partiellement déductive de votre patrimoine global (75 % de la valeur jusqu’à 100000 euros, puis à 50 % pour le reste de la valeur).

C’est aussi par rapport aux récentes transactions dans le secteur concerné que vous évaluerez la valeur patrimoniale de vos bois et de vos forêts. Comme toujours si vos propriétés en bois et forêts vous serve directement dans votre activité professionnelle, ils sont totalement déductible.

Vos placements boursiers et obligataires pourront etre évalué en fonction du cours de ceux ci au 1er janvier ou si c’est plus avantageux, vous pouvez optez pour la valeur moyenne de chaque ligne de votre portefeuille sur les 30 dernières cotations.

Les SICAV et les FCP entrent dans votre patrimoine à leur valeur de rachat connue au 1er janvier. Si vous êtes titulaires de bons du Trésor, et autres bon d’épargne ou de capitalisation vous les intégrerez au prix ou vous les avez achetez, hors intérêt. Si vous avez des bons au porteur anonymes, ils sont exonérés (sachant que vous serez taxé lors du remboursement !).

Les contrats d’assurances vie sont évalués à la valeur de rachat au premier janvier. Rappelez vous que les contrats qui ne peuvent être rachetés sont malgré tout à intégrer à votre patrimoine depuis cette année (voir notre article à ce sujet).

Les rentes viagères entre dans votre patrimoine en fonction de leur valeur de capitalisation en fonction des valeurs indiqués par les organismes d’assurance ou de prévoyance ou par estimation si la rente ne passe pas par un organisme. Il y a des barèmes à prendre en compte en fonction de l’age. On peut avantageusement se rapprocher de l’administraiton fiscale à cette fin.

Exception, coutumière en matière d’ISF, les rentes viagères issues de votre activité profesionnel ou d’un PERP, elles sont exonérés.

Vos liquidités sur compte bancaire, vos comptes courant d’associés si vous etes actionnaire d’un entreprise, livrets en tout genre doivent évidemment être déclaré, intérêts sur l’année compris. L’or « physique » sous forme de pièces ou de lingot s’apprécie par rapport au prix du marché, voir « au gramme » si les pièces sont abimées (et perde ainsi leur valeur numismatique). Notez pour la numismatie que les monnaies anciennes antérieur au 19 eme siecle sont exonerés, tout comme les médailles de collection centenaires.

Le mobilier, les voitures, les bijoux peuvent etre intégré forfaitairement à hauteur de 5 % de l’ensemble de vos biens imposables. Si cela ne vous semble pas avantageux, vous pouvez faire un inventaire de vos biens, ou encore donner un montant global plus ou moins « à la louche ». Charge à vous de trouver une valeur qui soit malgré tout représentative de ce que le fisc pourrait lui meme considérer. Les bijoux seront intégrés en fonction de leur prix d’achat ou de la valeur auprès des assurances. Les automobiles s’appuiront sur les cotes automobiles comme l’Argus. Le fisc admet une décote de 15% par rapport à ce prix à l’Argus.

Grâce à Laurent Fabius, il est a rappeler que les objets d’art, les antiquités et les collections avait été exclu de l’assiette de l’ISF. La notion de collection est assez large, puisque les voitures de collection peuvent y être intégré !

Vos participations dans un société (SARL, SA, SAS) sont exonérés s’il s’agit de l’entreprise qui est votre activité principale. Dans le cas contraire, elle rentre dans le patrimoine, en fonction de sa valorisation et de votre part dans le capital. Vous pouvez vous appuyez pour ce faire, sur la valeur initiale, sur les dernières cessions de part effectuées, sur les bénéfices. N’hesitez pas à demander un avis à l’expert comptable de l’entreprise concerné.

Ne tardez en tout cas pas à evaluer votre patrimoine si vous voulez défiscaliser, en calculant dès maintenant votre patrimoine assujeti à l’ISF, en plus de savoir si vous êtes redevable de cet impot, vous pourrez également monter une opération de défiscalisation. En prenant des parts dans une société (la votre si vous etes chef d’entreprise et que l’augmentation de capital servira le developpement de l’entreprise) ou en intégrant une holding ISF. En investissant 125% de la valeur de votre ISF présumé, vous pourrait déduire 75% de votre investissement total, et ainsi, ne rien avoir à payer en terme d’ISF. Le tout étant de ne pas s’y prendre trop tard. Nous vous conseillons de faire le nécessaire au plus tard 6 semaines avant l’échéance du 15 juin … Donc … Maintenant !